Kanzlei für Immobilienrecht in Griechenland
Rechtssichere Beratung für Kauf, Verkauf, Finanzierung und gewerbliche Immobilienvorhaben in Griechenland
Wenn Sie in Griechenland eine Immobilie erwerben, veräußern, finanzieren oder ein Immobilienprojekt rechtlich begleiten lassen möchten, unterstützen wir Sie bei allen wesentlichen Fragen des Immobilienrechts in Griechenland. Wir beraten Privatpersonen, Investoren und Unternehmen bei Transaktionen, bei der Prüfung von Eigentumsverhältnissen sowie bei der strukturierten rechtlichen Begleitung ihres Vorhabens vor Ort.
Ob Haus, Apartment oder Gewerbeimmobilie – wir haben exzellentes und Netzwerk Ihr Projekt zu begleiten.
Von der rechtlichen Prüfung vor dem Erwerb bis zur Begleitung bei Verkauf, Finanzierung, Gewerbemiete und laufender Bestandsbetreuung begleiten wir Mandanten bei immobilienbezogenen Vorhaben in Griechenland. Unser Fokus liegt auf rechtssicheren, wirtschaftlich tragfähigen und grenzüberschreitend abgestimmten Lösungen.
Immobilienrecht Griechenland: Drei Phasen, ein Ansprechpartner.
PHASE 1
Prüfung, Strukturierung und Erwerb
Der Erwerb oder die Veräußerung einer Immobilie in Griechenland erfordert eine belastbare rechtliche Grundlage. Wir begleiten Immobilientransaktionen von der Erstprüfung bis zur Umsetzung und stimmen rechtliche, technische und wirtschaftliche Fragen frühzeitig aufeinander ab.
Transaktion und Due Diligence
- Rechtliche Prüfung des Vorhabens
- Prüfung von Eigentumsverhältnissen und Lasten
- Prüfung des Grundbuch Griechenland
- Due Diligence vor Erwerb oder Verkauf
- Begleitung bei Kaufvertragsgestaltung
- Abstimmung mit Notaren und technischen Experten
- Prüfung von Bebaubarkeit, Nutzungsrechten und Dokumentation
- Strukturierte Begleitung bis zum Vollzug
Ergänzende Transaktionsfragen
- Prüfung der Nebenkosten Hauskauf Griechenland
- Begleitung beim Immobilienverkauf Griechenland
- Abstimmung bei grenzüberschreitenden
- Erwerbsstrukturen
Unser Fokus: rechtliche Klarheit vor jeder Entscheidung.
PHASE 2
Finanzierung, Nutzung und laufende Betreuung
Nach der rechtlichen Prüfung und dem Erwerb stellen sich regelmäßig Fragen zur Finanzierung, Besicherung, Nutzung und laufenden Bewirtschaftung. Wir begleiten Mandanten in Griechenland bei Finanzierungsunterlagen, Sicherheiten, gewerblichen Mietverhältnissen und immobilienbezogenen Strukturfragen.
Was Ihr Immobilienvorhaben in Griechenland rechtlich benötigt, begleiten wir dauerhaft:
- Immobilienfinanzierung Griechenland
- Prüfung von Kreditunterlagen und Besicherung
- Kredit in Griechenland aufnehmen
- Kreditsicherheit Immobilie
- Hypothek Griechenland
- Gewerbemiete und gewerbliche Mietverträge
- Begleitung bei Nutzungs, Miet und Pachtverhältnissen
- Koordination mit Steuerberatern, Notaren und weiteren Beratern
Wir begleiten Immobilienvorhaben mit Blick auf rechtliche Stabilität und effiziente Umsetzung.
Welche Themen umfasst das Immobilienrecht in Griechenland?
Die geeignete rechtliche Begleitung hängt davon ab, ob Sie eine Immobilie in Griechenland erwerben, veräußern, finanzieren oder gewerblich nutzen möchten. Für Privatpersonen, Investoren und Unternehmen stehen je nach Zielsetzung insbesondere Kauf, Verkauf, Finanzierung und Gewerbemiete im Vordergrund.
Immobilienkauf und Grundbuch Griechenland: Vor dem Erwerb sollten Eigentumskette, Lasten, Eintragungen und die Vertragsgrundlagen sorgfältig geprüft werden. Die Prüfung des Grundbuch Griechenland ist dabei ein zentraler Bestandteil einer rechtssicheren Transaktion.
Immobilienfinanzierung Griechenland: Wer eine Immobilie in Griechenland finanzieren möchte, sollte Kreditstruktur, Besicherung und die rechtliche Ausgestaltung von Hypothek und Kreditsicherheit frühzeitig prüfen lassen.
Gewerbemiete und Immobilienverkauf Griechenland: Sowohl bei der gewerblichen Nutzung als auch beim Immobilienverkauf Griechenland kommt es auf belastbare Verträge, klare Dokumentation und eine strukturierte rechtliche Begleitung an.
Immobilienrechtliche Struktur und wirtschaftliche Schnittstellen: Bei Immobilientransaktionen in Griechenland sollten rechtliche, technische und wirtschaftliche Fragen von Beginn an abgestimmt werden. Dies betrifft insbesondere Eigentumslage, Erwerbsnebenkosten, Finanzierung, Nutzungsstruktur sowie Fragen rund um Haus kaufen Griechenland Steuern. Wir beraten immobilienrechtlich und denken die erforderlichen Schnittstellen frühzeitig mit.
Ihre Ansprechpartner für Ihren Start in Griechenland
Dr. Nikolaos
Athanassiadis
PARTNER
Griechischer und deutscher Rechtsanwalt
T +30 210 3239800
F +30 210 3239801
n.athanassiadis@apgp.eu
Bau- & Immobilienrecht
Gesellschaftsrecht
Mergers & Acquisitions
Energierecht
KURZPROFIL
Anna
Agadakou
PARTNERIN
Griechische Rechtsanwältin
(Dikigoros)
T +30 210 3239800
F +30 210 3239801
a.agadakou@apgp.eu
PROZESSRECHT
IMMOBILIENRECHT
WIRTSCHAFTSRECHT
ERBRECHT
KURZPROFIL
Dr. Günther
Sammer
PARTNER
Deutscher Rechtsanwalt
T +30 210 3239800
F +30 210 3239801
G.SAMMER@APGP.EU
Bau- und Immobilienrecht
Gewerblicher Rechtsschutz
Gesellschaftsrecht
KURZPROFIL
Warum AP Generalis für Ihr Immobilienvorhaben in Griechenland?
Weil Vertrauen im Ausland kein Zufall ist.
AP Generalis begleitet Privatpersonen, Investoren und Unternehmen bei immobilienbezogenen Vorhaben in Griechenland mit einem deutschsprachigen Team und einem interdisziplinären Ansatz. Die Beratung umfasst die rechtliche Prüfung vor Erwerb oder Verkauf, die Begleitung bei Finanzierung und Besicherung sowie die laufende Unterstützung bei Nutzungs und Mietverhältnissen.
Dank eines belastbaren Netzwerks aus Notaren, Steuerberatern, Bauingenieuren und weiteren Spezialisten können rechtliche und wirtschaftliche Themen koordiniert bearbeitet werden. Im Mittelpunkt stehen klare Kommunikation, zügige Abstimmung und eine sachlich orientierte Beratung.
Ihr nächster Schritt: Lassen Sie uns gemeinsam klären, wie Ihr Immobilienvorhaben in Griechenland rechtlich sauber, wirtschaftlich abgestimmt und belastbar umgesetzt werden kann.
Ihr Anwalt in Griechenland: Unsere Kompetenzen in Athen und Berlin
FAQ
1. Erwerb einer Immobilie
Ist beim Immobilienkauf in Griechenland ein Notar erforderlich?
Ja. Der Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf zwingend der notariellen Beurkundung (Art. 1033 i.V.m. Art. 369 grZGB). Anders als in vielen anderen Ländern wird der Vertrag in Griechenland grundsätzlich vom Notar selbst aufgesetzt – nicht von den Anwälten der Parteien. Das notarielle Formerfordernis gilt auch für Schenkungen, Erbschaftsannahmen, Belastungen (z. B. Hypotheken) und Vorverträge.
Wann geht das Eigentum an einer Immobilie tatsächlich über?
Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch bzw. Katasteramt über (Art. 1192, 1194, 1198 grZGB). Die notarielle Beurkundung allein begründet noch keinen Eigentumswechsel. Der in Griechenland geltende Publizitätsgrundsatz sorgt dafür, dass Dritte dingliche Rechte und Belastungen einsehen und überprüfen können.
Warum sind griechische Kaufverträge oft so umfangreich?
Griechische notarielle Kaufverträge umfassen häufig 30 bis 50, mitunter sogar 100 Seiten. Grund ist die ausführliche Darstellung der Eigentumshistorie sowie die Auflistung aller zwingend erforderlichen Dokumente (steuerliche und baurechtliche Unterlagen). Zudem enthalten die Verträge detaillierte Regelungen zu Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Lastenfreiheit und Gewährleistung.
Wie läuft ein Immobilienkauf in Griechenland typischerweise ab?
Kaufentscheidung → Preisverhandlung mit dem Verkäufer → rechtliche und technische Prüfung der Immobilie → privatschriftlicher oder notarieller Vorvertrag → notarieller Kaufvertrag → Umschreibung im Grundbuch. Ausländische Käufer benötigen zusätzlich eine griechische Steuernummer und in der Regel eine notarielle Vollmacht an einen Rechtsanwalt vor Ort.
Worauf sollte ich schon bei der Auswahl der Immobilie achten?
Nicht jede Immobilie in Griechenland ist zwangsläufig baurechtskonform errichtet. Abweichungen von der ursprünglichen Baugenehmigung sind keine Seltenheit und im Maklerexposé oft nicht erkennbar. Es empfiehlt sich daher, frühzeitig einen Fachmann (Anwalt und/oder Bauingenieur) hinzuzuziehen, um mögliche Deal-Breaker rechtzeitig zu identifizieren.
Was ist der Unterschied zwischen einem privatschriftlichen und einem notariellen Vorvertrag?
Ein privatschriftlicher Vorvertrag dient meist nur als Zahlungsnachweis für eine Anzahlung, bindet den Verkäufer aber nicht ausreichend und sichert im Scheiterungsfall keine Rückzahlung. Ein notarieller Vorvertrag ist dagegen vollstreckbar, schützt vor nachträglichen Preiserhöhungen und regelt verbindlich Zeitrahmen und Voraussetzungen für den endgültigen Kaufvertrag. Er wird daher empfohlen.
Brauche ich einen Rechtsanwalt für den Immobilienkauf?
Gesetzlich vorgeschrieben ist die anwaltliche Vertretung nicht, für ausländische Käufer aber dringend zu empfehlen. Ein Rechtsanwalt sollte spätestens vor Unterzeichnung eines Vorvertrages beauftragt werden. Er koordiniert die notarielle Vollmacht, beantragt die griechische Steuernummer und führt die rechtliche sowie technische Prüfung der Immobilie durch bzw. koordiniert diese.
Was prüft die rechtliche und technische Due Diligence?
Die rechtliche Prüfung umfasst Eigentumsverhältnisse und Belastungen im Grundbuch/Katasteramt, die Richtigkeit der Maklerangaben sowie relevante Unterlagen wie Gebäudeausweis, Grundrisse, topografischen Plan, Teilungserklärung, Energiepass und Serviceverträge. Die technische Prüfung stützt sich auf die Rechtmäßigkeitsbescheinigung eines Bauingenieurs, die bestätigt, ob die Immobilie der Baugenehmigung entspricht. Es empfiehlt sich, diese Bescheinigung durch einen eigenen Bauingenieur überprüfen zu lassen.
Warum ist eine notarielle Vollmacht für den Rechtsanwalt sinnvoll?
Mit einer notariellen Vollmacht kann der beauftragte Anwalt sämtliche Formalitäten, die Unterzeichnung des Kaufvertrages sowie die Eintragung im Grundbuch übernehmen, ohne dass wiederholte Reisen nach Griechenland notwendig sind. Die Vollmacht kann bei einem griechischen Notar (z. B. während eines Griechenlandaufenthalts) oder beim griechischen Konsulat unterzeichnet werden.
Benötige ich eine griechische Steuernummer (AFM)?
Ja, eine griechische Steuernummer ist für den Immobilienerwerb zwingend erforderlich. Ausländische Käufer müssen dabei korrekt als nicht gebietsansässig gemeldet werden. Mit der Steuernummer erhält man zugleich Zugang zum Online-Steuersystem TAXISNET (vergleichbar mit Elster in Deutschland).
Wann muss der Kaufpreis bezahlt werden?
Anders als in Deutschland wird die Kaufpreiszahlung in Griechenland bereits am Tag der notariellen Beurkundung erwartet, meist per Bankscheck oder Instant-Überweisung. Alternativ kann vertraglich eine Zahlungsfrist von üblicherweise zehn Kalendertagen vereinbart werden, wobei der Vertrag unter der auflösenden Bedingung der fristgerechten Zahlung steht.
Gibt es in Griechenland Notaranderkonten wie in Deutschland?
Nein. In Griechenland gibt es weder notarielle Anderkonten noch eine Eigentumsvormerkung zum Schutz des Käufers vor Zwischenverfügungen. Deshalb wird der notarielle Kaufvertrag unmittelbar nach Unterzeichnung – meist am nächsten Tag – zur Umschreibung beim Grundbuch- bzw. Katasteramt eingereicht.
Wie funktioniert das Grundbuchsystem in Griechenland?
Griechenland befindet sich im Übergang vom traditionellen, personenbasierten „Ypothikofylakeio“ zum modernen, digitalisierten Kataster- und Grundbuchsystem „Ktimatologio“, das dem deutschen Modell ähnelt. In vielen Regionen (u. a. Athen, Thessaloniki, Kreta, Mykonos, Santorin) ist das neue System bereits online einsehbar. Auf einigen Inseln wie Rhodos und Kos bestehen weiterhin eigenständige, nicht elektronisch zugängliche Grundbuchsysteme, sodass dort eine persönliche Einsichtnahme vor Ort erforderlich bleibt.
Kann ich den Immobilienkauf über eine griechische Bank finanzieren?
Für ausländische Käufer ist die Finanzierung über griechische Banken meist aufwendig. Zu beachten ist außerdem, dass die meisten Banken den Kreditbetrag erst nach Eintragung der Hypotheksvormerkung im Grundbuch auszahlen, was zu erheblichen Verzögerungen bei der Kaufpreiszahlung führen kann.
Mit welchen Kosten muss ich beim Immobilienkauf rechnen?
Insgesamt sollten Käufer mit Erwerbsnebenkosten von rund 11 % des Kaufpreises rechnen. Dazu zählen:
- Notarhonorar: i. d. R. 1,2 % vom Kaufpreis (mind. ca. 1.000 €) zzgl. ca. 300 € Auslagen
- Maklergebühr: üblich 2–3 % zzgl. 24 % MwSt.
- Baurechtliche Überprüfung: ab ca. 400 €
- Steuerberater für Steuernummer/Zustellungsbevollmächtigten: ca. 250 €/Jahr
- Grundbuchkosten für die Eintragung: ca. 0,85 % vom Kaufpreis
Welche Steuern fallen beim Kauf an?
Käufer schulden die Grunderwerbsteuer (3 %) sowie Gemeindeabgaben (0,9 %) des Kaufpreises – bzw. des steuerlichen Einheitswerts, falls dieser höher ist. Bei erstmals verkauften Neubauten fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer von aktuell 24 % an; Bauträger können jedoch beantragen, deren Anwendung vorübergehend auszusetzen.
2. Eigentum und Nutzung
Welche Pflichten habe ich als neuer Eigentümer?
Der Eigentümer muss die Immobilie eigenständig im Rahmen der E9-Steuererklärung beim Finanzamt melden – dies geschieht nicht automatisch mit der Grundbucheintragung. Zudem muss sichergestellt werden, dass von der Immobilie keine Gefahr für Dritte ausgeht, etwa durch rechtzeitige Beseitigung von trockenem Pflanzenmaterial zur Reduzierung der Brandgefahr.
Ist eine Gebäudeversicherung Pflicht?
Nein, aktuell gesetzlich nicht verpflichtend, wird jedoch ausdrücklich empfohlen. Bei bestehender Gebäudeversicherung reduziert sich zudem die jährliche Grundsteuer (ENFIA) um 20 %.
Kann ich meine Eigentumswohnung kurzzeitvermieten (z. B. über Airbnb)?
Das hängt von der Teilungserklärung und Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Ist eine Kurzzeitvermietung dort nicht ausdrücklich erlaubt oder untersagt, sollte dies vor dem Kauf geklärt werden, um spätere Auseinandersetzungen mit den Miteigentümern zu vermeiden.
Welche laufenden Steuern und Kosten fallen als Eigentümer an?
Jährlich fällt die Grundsteuer ENFIA an (Höhe abhängig von Lage, Bebauung und Infrastruktur), zusammen mit den kommunalen Gemeindeabgaben (TAP), die über die Stromrechnung eingezogen werden. Über die Stromrechnung werden zudem die Rundfunkgebühren abgerechnet. Für Strom und Wasser muss der Eigentümer eigene Verträge abschließen.
Wann werde ich in Griechenland unbeschränkt steuerpflichtig?
Wer sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Griechenland aufhält, gilt als unbeschränkt steuerpflichtig mit dem Welteinkommen. Wichtig ist die korrekte Angabe des steuerlichen Wohnsitzes bei Beantragung der Steuernummer – ohne ausdrückliche Erklärung als Nicht-Ansässiger kann eine automatische Ansässigkeit in Griechenland unterstellt werden. Unabhängig vom Wohnsitz unterliegen Miet- und Pachteinkünfte aus griechischen Immobilien stets der beschränkten Steuerpflicht in Griechenland.
3. Verkauf und Übertragung
Welche Dokumente benötige ich als Verkäufer?
Zu den wichtigsten Unterlagen zählen: der Eigentumstitel mit Umschreibungsbescheinigung, der Energiepass, der elektronische Gebäudeausweis mit Bescheinigung des Bauingenieurs zur Baurechtskonformität, ein aktueller topografischer Plan (bei Grundstücksverkäufen), die Baugenehmigung (bei nach 1983 errichteten Gebäuden) sowie die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Warum kann die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung zum Problem werden?
Diese Bescheinigung ist inzwischen zunehmend schwieriger zu erhalten, insbesondere für im Ausland lebende Verkäufer, die oft nicht durchgängig steuerlich beraten wurden. Ein Steuerberater sollte daher frühzeitig beauftragt werden – die Ermittlung nachzuzahlender Steuern kann 2–3 Wochen dauern. Fehlende Zahlungen können notfalls vom Kaufpreis einbehalten werden, sofern dies rechtzeitig vorbereitet wurde.
Fällt beim Verkauf einer Immobilie eine Spekulationssteuer an?
Die Gewinnsteuer auf Veräußerungsgewinne (φόρος υπεραξίας ακινήτων) ist derzeit bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt. Private Immobilienverkäufe durch natürliche Personen sind bis zu diesem Zeitpunkt somit in der Regel steuerfrei, sofern keine Sonderregelungen (z. B. gewerbliche Tätigkeit) greifen.
Was gilt bei der Vererbung einer griechischen Immobilie?
Griechenland kennt keine gemeinschaftlichen Testamente oder Erbverträge in dem Umfang wie Deutschland. Unabhängig vom Wohnsitz von Erbe und Erblasser ist für Immobilien in Griechenland stets eine notarielle Erbschaftsannahme erforderlich, die anschließend im Grundbuch umgeschrieben wird. Die Erben müssen zudem eine griechische Steuernummer beantragen und werden Schuldner der jährlichen Grundsteuer.
Lohnt sich eine Übertragung zu Lebzeiten (vorweggenommene Erbfolge)?
Häufig ja. Bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt überträgt der Eigentümer das Eigentum an die Kinder, behält aber das lebenslange Nutzungsrecht. Schenkungen an Kinder sind bis zu 800.000 € pro Kind steuerfrei (Stand ab 01.10.2021), während bei Erbschaften gestaffelte Steuersätze von 0–10 % je nach Nachlasswert gelten. Eine individuelle rechtliche und steuerliche Beratung wird dennoch empfohlen, insbesondere im Hinblick auf Pflichtteilsrechte.
3. Verkauf und Übertragung
Welche Dokumente benötige ich als Verkäufer?
Zu den wichtigsten Unterlagen zählen: der Eigentumstitel mit Umschreibungsbescheinigung, der Energiepass, der elektronische Gebäudeausweis mit Bescheinigung des Bauingenieurs zur Baurechtskonformität, ein aktueller topografischer Plan (bei Grundstücksverkäufen), die Baugenehmigung (bei nach 1983 errichteten Gebäuden) sowie die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Warum kann die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung zum Problem werden?
Diese Bescheinigung ist inzwischen zunehmend schwieriger zu erhalten, insbesondere für im Ausland lebende Verkäufer, die oft nicht durchgängig steuerlich beraten wurden. Ein Steuerberater sollte daher frühzeitig beauftragt werden – die Ermittlung nachzuzahlender Steuern kann 2–3 Wochen dauern. Fehlende Zahlungen können notfalls vom Kaufpreis einbehalten werden, sofern dies rechtzeitig vorbereitet wurde.
Fällt beim Verkauf einer Immobilie eine Spekulationssteuer an?
Die Gewinnsteuer auf Veräußerungsgewinne (φόρος υπεραξίας ακινήτων) ist derzeit bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt. Private Immobilienverkäufe durch natürliche Personen sind bis zu diesem Zeitpunkt somit in der Regel steuerfrei, sofern keine Sonderregelungen (z. B. gewerbliche Tätigkeit) greifen.
Was gilt bei der Vererbung einer griechischen Immobilie?
Griechenland kennt keine gemeinschaftlichen Testamente oder Erbverträge in dem Umfang wie Deutschland. Unabhängig vom Wohnsitz von Erbe und Erblasser ist für Immobilien in Griechenland stets eine notarielle Erbschaftsannahme erforderlich, die anschließend im Grundbuch umgeschrieben wird. Die Erben müssen zudem eine griechische Steuernummer beantragen und werden Schuldner der jährlichen Grundsteuer.
Lohnt sich eine Übertragung zu Lebzeiten (vorweggenommene Erbfolge)?
Häufig ja. Bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt überträgt der Eigentümer das Eigentum an die Kinder, behält aber das lebenslange Nutzungsrecht. Schenkungen an Kinder sind bis zu 800.000 € pro Kind steuerfrei (Stand ab 01.10.2021), während bei Erbschaften gestaffelte Steuersätze von 0–10 % je nach Nachlasswert gelten. Eine individuelle rechtliche und steuerliche Beratung wird dennoch empfohlen, insbesondere im Hinblick auf Pflichtteilsrechte.
Diese FAQ ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für eine auf Ihren Einzelfall zugeschnittene Beratung wenden Sie sich bitte an AP & Generalis, Law Firm Athen.
